Auslandsimmobilie geerbt · Mallorca · Florida · Bahamas
Sie trauern. Und drei Behörden in zwei Ländern wollen Papiere.
Ein Erbfall ist schwer genug. Mit einer Immobilie im Ausland kommt jedoch noch etwas dazu: Fristen, die trotz Trauer laufen. Zwei Rechtssysteme, die nicht zusammenpassen. Und oft mehrere Erben, die sich einig werden müssen. Niemand fühlt sich zuständig — außer den Behörden, die Unterlagen fordern.
Genau hier helfe ich: Ich bringe Ordnung in die ersten Schritte und koordiniere alles, was jetzt ansteht — Nachweise, Übersetzungen, Anwälte vor Ort, Bewertung, Register. Sie behalten dabei einen Ansprechpartner statt fünf Zuständigkeiten. Und Sie entscheiden erst am Ende, was mit der Immobilie geschehen soll: behalten, vermieten oder verkaufen.
Das Problem
Warum der Erbfall im Ausland so schwer wiegt
Fristen kennen keine Trauer
Steuererklärungen, Annahmefristen, Registeranträge: Die Uhren laufen ab dem Todestag. Wer zu spät handelt, zahlt deshalb Zuschläge — oder verliert Gestaltungsspielraum.
Zwei Rechtssysteme, null Übergabe
Der deutsche Erbschein interessiert das Ausland erst nach Anerkennung, Apostille und Übersetzung. Und in den USA oder auf den Bahamas beginnt zudem ein eigenes Gerichtsverfahren.
Die Erbengemeinschaft
Mehrere Erben, verschiedene Wünsche, eine Immobilie: Ohne neutralen Koordinator wird daraus schnell Stillstand. Dabei verliert die Immobilie Wert — und die Familie Nerven.
Die drei Rechtsräume
Was jetzt wo auf Sie zukommt
Drei Länder, drei völlig verschiedene Wege zum Eigentum. Hier das Wichtigste im Überblick — und genau diese Schritte koordiniere ich für Sie mit Anwälten und Behörden vor Ort.
Der Weg führt über Nachweis, Notar und Register:
- Erbnachweis anerkennen lassen — Europäisches Nachlasszeugnis oder Erbschein, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung
- NIE-Nummer für jeden Erben besorgen
- Erbschaftsannahme vor dem Notar und Eintrag ins Eigentumsregister
- Die spanische Erbschaftsteuer hat eine kurze Frist ab Todestag — sie ist verlängerbar, aber nur auf Antrag
Hier entscheidet ein Gericht — im Probate-Verfahren:
- Ohne Gestaltung zu Lebzeiten läuft fast immer ein Probate: gerichtlich, öffentlich, mit Anwalt — und es dauert viele Monate
- Für Erben aus dem Ausland kommt oft ein Zusatzverfahren hinzu
- Achtung Steuer: Für Nicht-US-Personen gilt auf US-Vermögen nur ein sehr kleiner Freibetrag — das Abkommen mit Deutschland kann helfen, aber nur richtig angewendet
- Laufende Kosten stoppen nicht: HOA, Versicherung, Property Tax laufen weiter und wollen bezahlt werden
Auch hier führt der Weg über das Gericht:
- Probate bzw. Letters of Administration beim Supreme Court — ein ausländisches Testament muss dafür anerkannt werden
- Ohne Testament wird es deutlich länger und teurer
- Gute Nachricht: Die Bahamas erheben keine Erbschaftsteuer — für deutsche Erben zählt jedoch weiterhin das deutsche Erbschaftsteuerrecht
- Title-Kette und Property-Tax-Rückstände jetzt prüfen — sie entscheiden später über Verkauf oder Vermietung
Der ehrliche Teil
Probate kostet Zeit, Geld und Privatsphäre. Und es wäre vermeidbar gewesen.
Das muss man offen sagen: Ein US- oder Bahamas-Probate verschlingt viele Monate, spürbare Kosten — und es ist öffentlich. Genau deshalb bauen erfahrene Eigentümer ihre Auslandsimmobilien zu Lebzeiten in Strukturen, die den Erbfall ohne Gericht regeln. Für Ihren aktuellen Fall ändert das nichts mehr; da helfe ich Ihnen durch das Verfahren. Aber wenn Sie selbst Immobilien im Ausland besitzen, ist dieser Erbfall vielleicht der Anstoß, die eigene Nachfolge jetzt zu ordnen. Darüber spreche ich gerne mit Ihnen — ohne Druck, denn Sie haben gerade anderes zu tragen.
Hinweis: Ich ordne Ihre Situation strategisch und ökonomisch ein und koordiniere die Beteiligten. Die erb- und steuerrechtliche Beratung übernehmen spezialisierte Fachkanzleien und Anwälte vor Ort, die ich für Sie hinzuziehe.
Kostenloser Fahrplan (PDF)
Die ersten 90 Tage: Ihr Fahrplan nach dem Erbfall mit Auslandsimmobilie
Was sofort wichtig ist, was warten kann und welche Fristen wo laufen — für Mallorca, Florida und die Bahamas. Als ruhige Schritt-für-Schritt-Liste, die Sie einfach abarbeiten können.
Sie erhalten den Fahrplan per E-Mail. Kein Spam, Abmeldung jederzeit.
So helfe ich Ihnen
Ruhe in vier Schritten
1 · Zuhören
Sie schildern mir die Situation — Immobilie, Erben, Stand der Dinge. Innerhalb von 48 Stunden erhalten Sie dann eine klare Einschätzung samt Fristen-Überblick.
2 · Sichern
Zuerst wird das Objekt gesichert: Versicherung, laufende Kosten, Verwaltung, Schlüssel. Denn die Immobilie darf nicht leiden, während das Verfahren läuft.
3 · Koordinieren
Ich steuere Anwälte, Übersetzungen, Behörden und Bewertung in beiden Ländern — und halte alle Erben mit demselben Stand informiert.
4 · Entscheiden
Erst wenn das Eigentum geklärt ist, entscheiden Sie in Ruhe: behalten, vermieten oder verkaufen. Für jeden Weg lege ich Ihnen dann Zahlen vor.
Häufige Fragen
Was Sie noch wissen sollten
Muss ich dafür ins Ausland reisen?
Meistens nicht — vieles lässt sich über Vollmachten regeln, die ich mit den Anwälten vor Ort vorbereite. Ob und wann sich eine Reise lohnt, sage ich Ihnen ehrlich. Denn oft ist ein einziger gut geplanter Termin mehr wert als drei spontane Flüge.
Wir sind mehrere Erben und uneinig. Können Sie trotzdem helfen?
Gerade dann. Ich arbeite als neutraler Koordinator für die Gemeinschaft: gleiche Informationen für alle, klare Optionen mit Zahlen, saubere Entscheidungsgrundlagen. Erfahrungsgemäß löst sich vieles, sobald alle denselben ehrlichen Überblick haben.
Wie lange dauert ein Probate in Florida oder auf den Bahamas wirklich?
Ehrliche Antwort: viele Monate, in schwierigen Fällen länger — je nach Gericht, Testament und Vollständigkeit der Unterlagen. Deshalb nenne ich Ihnen nach der ersten Prüfung einen realistischen Zeitrahmen für Ihren Fall statt einer Wunschzahl.
Kann ich die Immobilie einfach sofort verkaufen?
Erst, wenn das Eigentum auf die Erben übergegangen ist — vorher kann niemand wirksam verkaufen. Aber: Wir können den Verkauf parallel vorbereiten, damit er direkt nach der Klärung startet. Die Dokumenten-Prüfung dafür übernehme ich gleich mit.
Ein Gespräch bringt Ordnung in die ersten Schritte.
Schildern Sie mir die Situation — vertraulich und in Ihrem Tempo. Sie erhalten innerhalb von 48 Stunden eine ruhige, ehrliche Einschätzung.