Immobilien Mallorca kaufen – Die Steuer-Rechnung danach

Ich sitze gerade auf Mallorca, mit Blick auf die Kathedrale und das endlose Blau des Mittelmeers. Ich liebe die Spaziergänge am Morgen, wenn Palma noch ruhig ist und die Stadt langsam erwacht. Dreißig Jahre lang war diese Insel mein Zuhause. Ich habe hier gelebt, war tief integriert, habe Geschäfte gemacht und mein eigenes Unternehmen aufgebaut. Doch mit den Jahren wurde es immer bürokratischer, immer enger, immer komplizierter.

Vor dem Kauf besser schon an den Exit denken

Die wahren Gründe, warum ich Mallorca schließlich verlassen habe, erzähle ich dir gerne mal bei einem Kaffee – oder du liest sie in meinem Buch auf Amazon nach. Heute bin ich nur noch im Urlaub hier. Natürlich besitze ich nach wie vor Mallorca-Immobilien, denn der Wert dieser Immobilien steigt und steigt. Das ist quasi ein Naturgesetz auf dieser Insel.

Aber – und das ist ein gewaltiges Aber, das die meisten im Verkaufsgespräch verschweigen: Mallorca ist eine wunderbare Urlaubsinsel, doch als optimierter Vermögensstandort für internationale Unternehmer ist es ein teures Missverständnis.

Wenn du diese Zahlen durchrechnest – die echten Zahlen, nicht die vom Makler im Hochglanzprospekt –, ist die Sache klar.

Dennoch suchen jeden Monat Tausende vermögende Deutsche, Briten, Franzosen und selbst Schweizer nach „Immobilien Mallorca kaufen“. Die Vorstellung: mediterranes Klima, europäische Infrastruktur, vertraute Kultur. Die Realität hingegen: spanisches Steuerrecht, das deine Rendite auffrisst, bevor du den ersten Mieteingang siehst.

Was die meisten nicht wissen, während sie durch Palma schlendern und sich in Fincas mit Meerblick verlieben: Du kaufst nicht nur eine Immobilie. Vielmehr kaufst du dich in ein Steuersystem ein, das dich nicht erst ab 183 Tagen Aufenthalt, sondern bereits sehr viel früher, als Steuerresidenten behandelt – mit allen Konsequenzen.

Was du wissen musst, bevor du Immobilien auf Mallorca kaufst

Die Grundlagen klingen harmlos. Als EU-Bürger kannst du problemlos Immobilien in Spanien erwerben. Daher benötigst du kein Visum, keine Residency-Pflicht. Der Kaufprozess läuft über einen Notar, das Grundbuch ist transparent, Eigentumsrechte sind gesichert.

Die Kaufnebenkosten liegen bei rund 10-13% des Kaufpreises: 8-10% Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) für Bestandsimmobilien, oder 10% IVA (Mehrwertsteuer) plus 1,5% Grundbuchgebühr bei Neubauten. Dazu kommen Notarkosten, Grundbuchgebühren, Anwaltskosten.

Soweit die Theorie. Jetzt kommen allerdings die Zahlen, die im Verkaufsgespräch gern ausgelassen werden.

Denn die eigentliche Rechnung beginnt nicht beim Kauf. Sie beginnt vielmehr danach – wenn die spanische Steuerverwaltung (Agencia Tributaria) ihre Hand aufhält. Und zwar deutlich tiefer, als die meisten vermögenden Käufer erwarten.

Die 5 versteckten Kosten, die deine Mallorca-Rendite killen

1. Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) – bis zu 3,5 % pro Jahr

Spanien verlangt jedes Jahr eine Steuer auf dein gesamtes Vermögen weltweit, sobald du dort lebst. Der Freibetrag liegt bei nur 700.000 Euro – dein Haus zählt bereits mit. Weitere 300.000 Euro Freibetrag gelten nur für selbst genutztes Wohneigentum in Spanien.

Dazu kommt ein Steuersatz von bis zu 3,5 % pro Jahr auf den Wert deines Vermögens. Auf den Balearen zahlst du in der Spitze 3,45 %. Das zahlst du nicht nur einmal, sondern jedes Jahr neu.

Wer fünf Millionen Euro besitzt – zwei Millionen für das Haus und drei Millionen auf der Bank –, zahlt etwa 60.000 bis 80.000 Euro im Jahr. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Haus überhaupt Geld einbringt.

2. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen – bis zu 47 %

Wenn du das Haus vermietest, zahlst du auf die Miete spanische Steuern. Der höchste Satz liegt bei 47 %. Das sind 45 % ab 300.000 Euro Einkommen plus regionale Zuschläge. Nicht-Residenten zahlen hingegen pauschal 19 % beziehungsweise 24 %, abhängig von ihrem Status.

Bleibst du länger als 183 Tage im Jahr in Spanien, bist du dort in der Regel voll steuerpflichtig. Das kann dein weltweites Einkommen betreffen, also auch Aktien, Zinsen und Mieten aus anderen Ländern. Allerdings können je nach Fall weitere Kriterien und Abkommen eine Rolle spielen.

Die 183-Tage-Regel ist kein Freifahrtschein

Viele glauben, sie seien in Spanien steuerlich auf der sicheren Seite, solange sie weniger als 183 Tage im Jahr auf Mallorca verbringen. Doch so einfach ist es nicht. Die Zahl der Aufenthaltstage ist nur eines von mehreren Kriterien. Wenn das spanische Finanzamt davon ausgeht, dass sich dein Lebensmittelpunkt in Spanien befindet, kann es dich auch bei weniger als 183 Tagen als steuerlich ansässig einstufen.

Das kann besonders Familien mit Kindern treffen. Besuchen die Kinder auf Mallorca dauerhaft eine Schule, ist das für die Behörden ein starkes Zeichen dafür, dass das tatsächliche Familienleben auf der Insel stattfindet. Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob es sich um eine staatliche, internationale oder private Schule handelt. Auch eine ständig verfügbare Wohnung, der gewöhnliche Aufenthalt des Ehepartners sowie enge wirtschaftliche Bindungen können diese Einschätzung stützen.

Die schmerzhafte Folge: Spanien kann die Besteuerung des weltweiten Einkommens verlangen – obwohl du glaubst, die 183-Tage-Grenze eingehalten zu haben. Wer mit seiner Familie regelmäßig auf Mallorca lebt, sollte deshalb nicht nur Tage zählen. Entscheidend ist das Gesamtbild: Wo lebt die Familie tatsächlich, wo gehen die Kinder zur Schule und wo liegt der Mittelpunkt der persönlichen und wirtschaftlichen Interessen? Eine solche Struktur sollte vorab mit einem Steuerberater geprüft werden, der sich mit grenzüberschreitenden Fällen auskennt.

Selbst wenn du effektiv „nur“ 30 % Einkommensteuer zahlst: Bei 40.000 Euro Jahresmiete bleiben nach Steuern 28.000 Euro. Das ist vor Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand.

3. Plusvalía Municipal – lokale Wertzuwachssteuer beim Verkauf

Verkaufst du das Haus mit Gewinn, zahlt der Verkäufer eine lokale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens. Diese Steuer richtet sich nach den Jahren, die du das Haus besessen hast, und dem amtlichen Wert. Dein echter Gewinn spielt dabei nicht allein die entscheidende Rolle.

In Palma de Mallorca kann diese Steuer je nach Lage und Besitzdauer zwischen 5.000 und 30.000 Euro betragen. Sie kommt zur Steuer auf den Verkaufsgewinn hinzu.

4. Nicht absetzbare Kosten – die Renovierungsfalle

Anders als in Deutschland kannst du Kosten für Reparaturen oft nicht von der Steuer absetzen. Nur echte Umbauten, die den Wert des Hauses steigern, senken später die Steuer beim Verkauf.

Laufende Reparaturen, Möbel, Pool-Pflege und Gartenarbeiten musst du aus dem bereits versteuerten Geld bezahlen. Hinzu kommt das Klima: Salzige Meeresluft sorgt für mehr Verschleiß und häufigere Arbeiten am Haus.

5. Strenge Regeln – das Ende der Kurzzeitvermietung

Seit 2023 macht die Regierung auf den Balearen die Regeln für Ferienwohnungen viel strenger. In vielen Orten gibt es keine neuen Lizenzen mehr. Bestehende Lizenzen sind an die Immobilie gebunden, nicht immer übertragbar und können bei Verstößen entzogen werden.

Auch die Vermietung auf lange Zeit ist stark geregelt. Es gibt Vorgaben für Mietpreise, einen starken Kündigungsschutz und lange Fristen. Der spanische Mieterschutz gehört zu den strengsten in Europa – ähnlich wie in Deutschland, aber mit einer höheren Steuerlast.

Das Ergebnis: Viele Käufer rechnen mit Einnahmen aus Feriengästen. Nach dem Kauf stellen sie fest, dass sie keine Lizenz erhalten oder die Lizenz des Verkäufers nicht übernehmen können. Das Haus wird zum teuren Zweitwohnsitz – mit voller Steuerlast, aber ohne Rendite.

Warum Mallorca für vermögende Unternehmer oft keine Lösung ist

Diese Zahlen sind keine Ausnahme. Sie haben System. Spanien hat seine Steuern seit 2015 stark erhöht. Die Balearen gehören heute zu den teuersten Regionen des Landes.

Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise auf Mallorca seit Jahren stark. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Spanien zwischen 2015 und 2024 im Schnitt um 45 %. Auf Mallorca fiel der Anstieg in begehrten Lagen wie Palma, Puerto Portals oder Deià noch höher aus.

Das Problem: Die Mieten steigen nicht im gleichen Tempo. Ein Haus auf Mallorca bringt im Schnitt etwa 3,5 bis 4,5 % Bruttomiete im Jahr. Wenn du Steuern, Reparaturen und Verwaltung abziehst, bleiben oft nur 1,5 bis 2,5 %.

Zum Vergleich: Eine Immobilie auf den Bahamas im gleichen Preisbereich kann steuerfreie Mieteinnahmen bringen. Auf den Bahamas gibt es keine Einkommensteuer, keine Steuer auf Verkaufsgewinne und keine Vermögensteuer. Die Bruttomiete kann bei 5 bis 7 % liegen. Nach den laufenden Kosten können 4 bis 6 % übrig bleiben.

Hier wird es spannend: Mallorca kann dich steuerlich binden, wenn du länger als 183 Tage dort lebst oder andere Merkmale eines steuerlichen Wohnsitzes erfüllst. Die Bahamas bieten dir dagegen die Chance auf ein dauerhaftes Wohnrecht. Ab einer bestimmten Investition kannst du einen Antrag stellen. Dennoch muss jede internationale Struktur einzeln geprüft werden.

Du bekommst nicht nur eine Immobilie. Du kannst drei Ziele verbinden: steuerfreie Miete, ein dauerhaftes Wohnrecht und ein zweites Zuhause in der Karibik. Mallorca bietet vor allem den Lebensstil – aber mit hohen Steuern und vielen Regeln.

Was internationale Unternehmer stattdessen tun

Wer die Zahlen kennt, plant anders. Viele vermögende Käufer, die ich auf Grand Bahama treffe, waren zuvor in derselben Lage. Sie haben Mallorca, Portugal, Zypern oder die Schweiz geprüft – und festgestellt, dass die Rechnung für sie nicht aufgeht.

Sie suchen keine Urlaubsimmobilie, die zufällig auch vermietet werden kann. Sie suchen ein Haus, das ihr Geld schützt, Steuern spart und sie weltweit flexibler macht – und das im besten Fall noch Gewinn bringt.

Die Trifecta-Strategie: drei Standorte statt nur einem

Viele Unternehmer nutzen dafür die sogenannte Trifecta-Strategie. Die Idee ist einfach: Du verteilst dein Leben auf drei Standorte. So kannst du vermeiden, dass ein einzelnes Hochsteuerland automatisch zum Mittelpunkt deines Lebens wird.

Ein mögliches Modell ist zum Beispiel: Du verbringst einen Teil des Jahres auf Mallorca, lebst die meiste Zeit auf den Bahamas und nutzt ein drittes Land für Geschäfte und weitere Aufenthalte. Bei mir sind das die USA. So verbindest du Mallorca, die Bahamas und die USA, ohne dein ganzes Leben an nur ein Land zu binden.

Wichtig: Drei Wohnsitze allein lösen eine Steuerpflicht nicht automatisch auf. Auch die bekannte 183-Tage-Regel reicht für sich genommen nicht aus. Je nach Land zählen außerdem deine Wohnung, deine Familie, deine Firmen und der Mittelpunkt deines Lebens. Deshalb muss eine Trifecta-Struktur immer vorab mit einem erfahrenen Steuerberater für mehrere Länder geplant werden.

Genau deshalb investieren viele Unternehmer auf den Bahamas. Nicht, weil die Karibik schöner klingt als das Mittelmeer. Sondern weil die Bahamas klare Gesetze, politische Stabilität, eine feste Bindung an den US-Dollar und gute Wege zu einem dauerhaften Wohnrecht bieten.

Konkret heißt das: Mit einer Immobilie ab einer Million US-Dollar kannst du auf den Bahamas Mieten und spätere Gewinne ohne Einkommensteuer erzielen. Zugleich kannst du ein dauerhaftes Wohnrecht für dich und deine Familie beantragen. Dafür musst du deinen heutigen Lebensmittelpunkt nicht sofort aufgeben.

Das ist der entscheidende Unterschied zu Mallorca: Dort zahlst du hohe Steuern, nur weil du eine Immobilie besitzt. Auf den Bahamas baust du mit demselben Geld einen echten Plan B auf. Gleichzeitig kann dein Geld weiter für dich arbeiten.

Mehr zu dieser Strategie erfährst du in meinem Erfahrungsbericht zum Auswandern auf die Bahamas und in der Übersicht zur Residency by Investment auf den Bahamas.

Warum Unternehmer aus Hochsteuerländern Mallorca verwerfen

Andere vermögende Unternehmer, die ich auf Grand Bahama treffe, kommen aus teuren Städten und Ländern wie London, Paris oder der Schweiz. Sie alle haben eines gemeinsam: Sie haben Mallorca geprüft – und verworfen.

Warum? Weil Mallorca fast genauso hohe Steuern hat wie der Rest der EU. Es gibt viele strenge Regeln für Mieter und Lizenzen. Vor allem aber bleibst du in der EU, im Euro und an die Regeln aus Brüssel gebunden.

Die Bahamas geben dir eine echte Basis außerhalb der EU. Es gilt das britisch geprägte Common Law. Der Bahama-Dollar ist fest an den US-Dollar gebunden. Zudem ist das Land seit mehr als 50 Jahren politisch stabil.

Auch die Nähe zu den USA ist ein Vorteil. Miami ist schnell per Flugzeug erreichbar. Dort findest du gute Kliniken, viele Flüge in alle Welt und ein großes Angebot an Banken.

Das alles bekommst du auf Mallorca nicht. Dort bekommst du Sonne, Meer und eine gute Infrastruktur. Aber du bekommst weder niedrige Steuern noch ein flexibles Wohnrecht als Plan B.

Wie die steuerliche Struktur auf den Bahamas im Vergleich zu Deutschland aussieht, erkläre ich im Artikel über die Steuerfreiheit auf den Bahamas für deutsche Unternehmer. Dort zeige ich auch, wie du die Wegzugsteuer nach § 6 AStG frühzeitig und rechtssicher planst.

In meiner persönlichen Trifecta-Struktur sind die USA der dritte Standort. Dafür nutze ich das B-1/B-2-Visum. Es erlaubt zeitlich begrenzte Aufenthalte für geschäftliche Termine und private Reisen. Es ist jedoch kein dauerhafter Wohnsitz und keine Arbeitserlaubnis. Genau deshalb bleibt meine feste Basis auf den Bahamas, während ich die USA flexibel für Geschäfte und Aufenthalte nutze.

Die Rechnung, die niemand im Verkaufsgespräch zeigt

Rechnen wir das einmal durch. Du kaufst eine Villa auf Mallorca für 1,5 Millionen Euro. Die Nebenkosten liegen bei 180.000 Euro. Insgesamt zahlst du also 1,68 Millionen Euro.

Jährliche Mieteinnahmen bei 4 % Bruttomiete: 60.000 Euro. Davon gehen in diesem Beispiel 30 % Einkommensteuer ab. Das sind 18.000 Euro. Es bleiben 42.000 Euro. Hinzu kommt die mögliche Vermögensteuer. Nehmen wir für dieses Beispiel an, dass die Immobilie davon 25.000 Euro trägt.

Es bleiben 17.000 Euro. Davon gehen 15.000 Euro für Reparaturen, 3.000 Euro für die Verwaltung und 2.000 Euro für Versicherung und Nebenkosten ab. Die laufenden Kosten liegen damit bei 20.000 Euro.

Das Ergebnis: Du machst Verlust. Das Haus kostet dich jedes Jahr 3.000 Euro – obwohl du es vermietest.

Die Bahamas-Rechnung: steuerfreie Rendite statt Verlust

Zum Vergleich: Du steckst die gleiche Summe – etwa 1,68 Millionen US-Dollar – in ein Haus auf den Bahamas. In diesem Beispiel liegen die Kaufkosten bei 6,5 %. Das sind 109.200 US-Dollar. Die gesamte Investition liegt damit bei rund 1,789 Millionen US-Dollar.

Jährliche Mieteinnahmen bei 6 % Bruttomiete: 100.800 US-Dollar. Davon gehen keine Einkommensteuer und keine Vermögensteuer ab. Für Reparaturen rechnen wir 16.800 US-Dollar, für die Verwaltung 5.040 US-Dollar und für Versicherungen 3.000 US-Dollar. Die laufenden Kosten liegen damit bei 24.840 US-Dollar.

Die Netto-Rendite liegt in diesem Beispiel bei 75.960 US-Dollar pro Jahr. Das entspricht 4,25 % auf das eingesetzte Geld. Zugleich kannst du das dauerhafte Wohnrecht der Bahamas beantragen – als Plan B, der dir und deiner Familie mehr Freiheit gibt.

Nach zehn Jahren hast du im Mallorca-Beispiel 30.000 Euro verloren. Auf den Bahamas hättest du in dieser Modellrechnung mehr als 750.000 US-Dollar verdient. Der Unterschied liegt bei über 700.000 Euro.

Das ist der Unterschied zwischen einem teuren Hobby und einem echten Investment. Mallorca kostet Geld. Die Bahamas bringen Geld – und den Traumstrand gibt es gratis dazu.

Weitere Zahlen zur Rendite findest du im Artikel Bahamas-Immobilien als Kapitalanlage 2026. Dort erkläre ich auch, warum auf den Bahamas keine Einkommensteuer erhoben wird.

Grand Bahama entwickelt sich gerade neu. Die Regierung hat 2024 ein Programm über 550 Millionen US-Dollar angekündigt. Geplant sind unter anderem eine neue Marina, der Ausbau des Flughafens und bessere Kliniken. Mehr dazu liest du im Artikel über Grand Bahama 2026.

Fazit: Mallorca ist eine Insel – die Bahamas sind ein Plan B

Wer die Zahlen kennt, sieht klar: Mallorca ist keine gute Wahl für Unternehmer, die Steuern sparen und weltweit frei sein wollen. Es ist eine teure Illusion, verpackt in Hochglanzbroschüren und Maklergesprächen am Pool.

Die spanische Steuerlast hat System. Die Vermögensteuer bleibt, die Einkommensteuer bleibt und die Regeln werden strenger. Gleichzeitig steigen die Kaufpreise weiter, während die Renditen sinken.

Wer heute plant, hat morgen die Wahl. Wer wartet, zahlt den Preis – mit hohen Steuern, verlorener Rendite oder einem Plan B, der keiner ist.

Ich bin diesen Weg selbst gegangen. Dreimal. Ich habe Mallorca geprüft – und verworfen. Ich habe die Bahamas gewählt – und gebaut. Nicht als Theoretiker, sondern als Entwickler. Ich lebe auf Grand Bahama, ich baue hier und ich kenne die Zahlen aus der Praxis.

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