Mietrendite berechnen: Warum die Bruttorendite dich täuscht

Ich schreibe diese Zeilen in Freeport auf Grand Bahama, rund 20 Minuten Flugzeit von Miami entfernt. Wer heute die Mietrendite berechnen will, teilt meist die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und freut sich über vier Prozent. Genau diese Rechnung habe ich in 30 Jahren als Immobilienentwickler unzählige Male gesehen – in Deutschland, auf Mallorca und in den USA. Sie ist allerdings nur der erste von vier Schritten.

Zwischen der Bruttorendite im Exposé und dem Geld, das am Jahresende wirklich bei dir bleibt, liegen nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Mietausfall, Finanzierung und Einkommensteuer. In Deutschland liegt die durchschnittliche Brutto-Mietrendite laut Investropa (2025) bei rund 3,8 %, netto bei 2,5 bis 3,5 %. Nach Steuern bleibt bei Gutverdienern häufig nur gut die Hälfte davon.

Aber was die meisten nicht sehen: Das Problem ist nicht die Formel. Das Problem ist das System, in dem du rechnest. Deshalb bekommst du hier beides – erstens eine vollständige Rechenanleitung mit Tabelle, die du auf jedes Objekt anwenden kannst. Zweitens die Einordnung, warum die Zahl am Ende in Deutschland strukturell klein bleibt und was das für deinen Plan B außerhalb der EU bedeutet.

Mietrendite berechnen: Die vier Kennzahlen, die du kennen musst

Die Mietrendite misst, wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals jährlich als Mietertrag zurückfließt. Wer die Mietrendite berechnen will, braucht jedoch nicht eine Zahl, sondern vier: Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Rendite nach Steuern.

Wer die Mietrendite berechnen will, sollte wissen: Jede Kennzahl beantwortet eine andere Frage. Die Bruttorendite dient dem schnellen Vergleich von Angeboten. Die Nettorendite zeigt hingegen, was das Objekt selbst erwirtschaftet. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt zusätzlich die Finanzierung. Erst die Rendite nach Steuern sagt dir schließlich, was in deinem Vermögen ankommt.

Die meisten Portale, die dir beim Mietrendite berechnen helfen wollen, zeigen ausschließlich die erste Zeile. Folglich vergleichen viele Käufer Objekte auf Basis einer Zahl, die weder Kosten noch Steuern kennt. Eine gute Ergänzung ist zudem der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttorendite von 4 %, ein Faktor von 30 nur noch 3,3 %. Warum Betongold in Deutschland seinen Glanz verloren hat, zeigt sich bereits an diesem einfachen Verhältnis.

Bruttorendite berechnen: Formel, Beispiel und der erste Denkfehler

Die Bruttorendite berechnest du, indem du die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis teilst und mit 100 multiplizierst. Sie ist eine Schönwetter-Zahl, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten enthält.

Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Unser Beispiel für den gesamten Artikel: Eine vermietete Bestandswohnung mit 80 Quadratmetern in Nordrhein-Westfalen kostet 300.000 Euro. Die Kaltmiete beträgt 12,50 Euro pro Quadratmeter, also 1.000 Euro im Monat oder 12.000 Euro im Jahr. Daraus ergibt sich eine Bruttorendite von 4,0 % und ein Kaufpreisfaktor von 25.

Kaufnebenkosten gehören in den Nenner

Der erste Denkfehler beim Mietrendite berechnen liegt im Nenner. Du zahlst nämlich nicht 300.000 Euro, sondern deutlich mehr. Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland. Hinzu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch sowie häufig 3,57 % Maklerprovision. Welche Fallen bei der Grunderwerbsteuer vor dem Kauf lauern, lohnt einen eigenen Blick.

• Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %): 19.500 Euro
• Notar und Grundbuch (ca. 2 %): 6.000 Euro
• Maklerprovision (3,57 %): 10.710 Euro
• Gesamtinvestition: 336.210 Euro

Die Bruttorendite auf die Gesamtinvestition sinkt dadurch auf 3,57 %. Allein durch einen ehrlichen Nenner verschwindet also fast ein halber Prozentpunkt. Wer die Mietrendite berechnen und Angebote fair vergleichen will, sollte deshalb immer mit Kaufpreis plus Nebenkosten rechnen.

Nettorendite berechnen: Nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Leerstand

Die Nettorendite ist die Bruttorendite nach Abzug aller Kosten, die du als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kannst, und nach Abzug eines realistischen Mietausfalls. Sie ist die ehrlichste Kennzahl für die Immobilie selbst.

Nettorendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Mietausfall) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Mietrendite berechnen: Was umlagefähig ist und was nicht

Umlagefähig sind die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung und Gebäudeversicherung. Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltungskosten, Instandhaltung und Instandsetzung, Kontoführung sowie Rücklagen. Diese Positionen trägst du immer selbst – unabhängig davon, wie gut der Mieter ist.

Instandhaltungsrücklage realistisch ansetzen

Für die Instandhaltung nennt die Zweite Berechnungsverordnung in § 28 II. BV Grundwerte je Quadratmeter und Jahr, gestaffelt nach Alter des Gebäudes: 7,10 Euro unter 22 Jahren, 9 Euro ab 22 Jahren und 11,50 Euro ab 32 Jahren. Diese Werte werden zudem regelmäßig an die Preisentwicklung angepasst. In der Praxis rechnen viele Profis deshalb mit 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter und Jahr, zusammengesetzt aus der Rücklage der Eigentümergemeinschaft und den Kosten im Sondereigentum. Für unsere 80 Quadratmeter setze ich 15 Euro an, also 1.200 Euro jährlich.

Mietausfall und Leerstand einpreisen

Professionelle Investoren kalkulieren ein Mietausfallwagnis von 2 bis 4 % der Jahreskaltmiete. Darin stecken säumige Mieter, Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen und Renovierung beim Mieterwechsel. Eine einzige Räumungsklage mit Anwalt, Gericht und drei Monaten Leerstand kostet allerdings schnell 5.000 Euro und mehr. Wer realistisch die Mietrendite berechnen will, sollte diesen Posten nie weglassen. Ich setze daher 3 % Mietausfall plus einen Monat Leerstand alle fünf Jahre an.

Die Netto-Rechnung für das Beispiel

• WEG-Verwaltung (Anteil im Hausgeld): 360 Euro
• Sondereigentumsverwaltung: 300 Euro
• Instandhaltung (15 Euro × 80 m²): 1.200 Euro
• Mietausfallwagnis 3 %: 360 Euro
• Leerstand (ein Monat alle fünf Jahre): 200 Euro
• Sonstiges (Konto, Porto, Kleinreparaturen): 100 Euro
• Summe: 2.520 Euro pro Jahr

Der Reinertrag beträgt folglich 9.480 Euro. Die Nettorendite liegt damit bei 2,82 % – und genau in der Spanne, die Investropa (2025) für Deutschland nennt. Warum eine Nettorendite in dieser Größenordnung real Vermögen kostet, habe ich im Beitrag Immobilien-Rendite 2026: Warum 2,8 % netto Vermögen verbrennen ausführlich begründet. Hier bleibt es deshalb bei der Rechnung.

Eigenkapitalrendite: Wann der Hebel kippt

Die Eigenkapitalrendite steigt durch Fremdkapital nur dann, wenn die Nettorendite der Immobilie höher ist als der Kreditzins. Liegt der Zins darüber, arbeitet der Hebel gegen dich.

Eigenkapitalrendite = (Reinertrag − Zinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Im Oktober 2026 liegen die Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung laut Dr. Klein bei rund 4,1 % Sollzins (Stand 2. Oktober 2026). Angenommen, du finanzierst 80 % des Kaufpreises, also 240.000 Euro. Die Nebenkosten und 60.000 Euro Kaufpreisanteil bringst du selbst mit. Dein Eigenkapital beträgt damit 96.210 Euro.

• Reinertrag: 9.480 Euro
• Zinsen im ersten Jahr (4,1 % auf 240.000 Euro): 9.840 Euro
• Ergebnis vor Tilgung und Steuern: −360 Euro
• Eigenkapitalrendite vor Steuern: −0,37 %

Wer die Mietrendite berechnen will und den Kredit einbezieht, erlebt eine Überraschung: Das Ergebnis ist negativ, obwohl die Wohnung voll vermietet ist. Zudem kommt die Tilgung hinzu: Bei 2 % Anfangstilgung fließen weitere 4.800 Euro pro Jahr ab. Die Tilgung baut zwar Vermögen auf, belastet aber deine Liquidität. Monatlich zahlst du somit rund 430 Euro aus eigener Tasche zu.

Zur Einordnung: Zu Zeiten von Bauzinsen um 1 % hätte dieselbe Wohnung eine Eigenkapitalrendite von über 7 % erzielt. Genau deshalb funktionieren viele Kalkulationen aus den 2010er-Jahren heute nicht mehr. Wer die Mietrendite berechnen will, muss deshalb den aktuellen Zins einsetzen – nicht den der Erinnerung.

Mietrendite nach Steuern: Was die Einkommensteuer übrig lässt

Mieteinnahmen sind in Deutschland Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert. Für Gutverdiener sind das 2026 bis zu 44,31 % inklusive Solidaritätszuschlag.

Der Spitzensteuersatz von 42 % greift 2026 ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro (Ledige), der Satz von 45 % ab 277.826 Euro. Der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die Einkommensteuer fällt zudem bei höheren Einkommen weiterhin an. Kirchensteuer lasse ich beim Mietrendite berechnen außen vor. Welche Effekte bei hohen Einkommen entstehen, zeigt der Beitrag Einkommensteuer auf Mieteinnahmen.

AfA, Werbungskosten und was nicht abziehbar ist

Abziehbar sind Verwaltung, tatsächlich durchgeführte Instandhaltung, Zinsen und die Abschreibung (AfA). Für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr, für Neubauten ab 2023 sind es 3 %. Abgeschrieben wird jedoch nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Mietausfall ist hingegen keine Ausgabe, sondern fehlende Einnahme. Die Zuführung zur WEG-Rücklage wirkt außerdem erst steuerlich, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt.

Die Steuerrechnung ohne Finanzierung

• Tatsächliche Mieteinnahmen (nach Ausfall und Leerstand): 11.440 Euro
• Verwaltung, Instandhaltung, Sonstiges: −1.960 Euro
• AfA 2 % auf Gebäudeanteil von 75 % (252.158 Euro): −5.043 Euro
• Steuerpflichtiger Überschuss: 4.437 Euro
• Einkommensteuer plus Soli bei 44,31 %: 1.966 Euro

Nach Steuern bleiben dir somit 7.514 Euro. Die Mietrendite nach Steuern beträgt damit 2,23 % auf die Gesamtinvestition. Laut Statistischem Bundesamt lag die Inflationsrate im August 2026 bei 2,9 %. Real ist die Mietrendite nach Steuern damit sogar leicht negativ.

Mit Finanzierung: Der Steuereffekt mildert, rettet aber nicht

Mit Kredit sind die 9.840 Euro Zinsen zusätzlich abziehbar. Der steuerliche Verlust von 5.403 Euro mindert deine übrige Steuerlast um rund 2.394 Euro. Dein Ergebnis nach Steuern, aber vor Tilgung, steigt dadurch auf etwa 2.034 Euro – rund 2,1 % auf dein Eigenkapital. Gleichzeitig bleibt die Liquidität wegen der Tilgung negativ. Die konkreten Steuerfolgen für dein Objekt prüft dein Steuerberater. Einen Überblick über die übrigen Steuerfallen für Vermieter 2026 findest du ebenfalls im Blog.

Rechenbeispiel im Überblick: Von 4,0 % brutto zu 2,2 % nach Steuern

Beim Mietrendite berechnen liefert dieselbe Wohnung je nach Kennzahl zwischen 4,0 % und weniger als 0 %. Die Tabelle zeigt die komplette Rechnung für eine 80-Quadratmeter-Wohnung zu 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, Stand Oktober 2026.

Zwei Punkte fehlen in dieser Rechnung bewusst: eine mögliche Wertsteigerung und eine Sanierungspflicht. Beide können das Ergebnis stark verschieben – allerdings in entgegengesetzte Richtungen. Wertsteigerung ist zudem Spekulation, Sanierung hingegen zunehmend Regulierung.

Nettomietrendite: Warum viele Vermieter rechnen, aber nicht verdienen

Die Nettomietrendite ist der Reinertrag einer Immobilie nach allen nicht umlagefähigen Kosten im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Sie ist allerdings eine Zahl vor Steuern – und genau diese Lücke übersehen die meisten Vermieter.

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Viele Ratgeber teilen beim Mietrendite berechnen nur durch den Kaufpreis. Dadurch wirkt die Nettomietrendite höher, als sie ist. Ein zweites Beispiel zeigt den Effekt, diesmal für eine größere Wohnung in einer teureren Lage.

Zweites Rechenbeispiel: Wohnung für 400.000 Euro

• Jahreskaltmiete: 18.000 Euro (Bruttorendite 4,5 %)
• Nicht umlagefähiger Anteil des Hausgelds (Verwaltung, Rücklage): 3.000 Euro
• Instandhaltung im Sondereigentum: 1.500 Euro
• Reparaturen: 1.200 Euro
• Sondereigentumsverwaltung: 600 Euro
• Mietausfallwagnis: 900 Euro
• Reinertrag: 11.700 Euro

Bezogen auf den Kaufpreis ergibt das 2,93 % Nettomietrendite. Rechnest du zudem die Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen von rund 12 % ein, steigt die Gesamtinvestition auf etwa 448.000 Euro. Die Nettomietrendite sinkt dadurch auf 2,61 %.

Nettomietrendite nach Steuern

Ohne Abschreibung bleiben bei einem Grenzsteuersatz von 44,31 % inklusive Soli von 11.700 Euro nur rund 6.520 Euro. Das entspricht 1,63 % auf den Kaufpreis. Mit 2 % AfA auf einen Gebäudeanteil von 75 % sinkt der steuerpflichtige Überschuss auf 5.700 Euro. Nach Steuern verbleiben dann rund 9.170 Euro oder 2,29 %. Die AfA verbessert die Rechnung folglich spürbar, macht aus einer schwachen Rendite jedoch keine starke. Die individuelle Steuerwirkung prüft dein Steuerberater.

Was die Mietpreisbremse für die Nettomietrendite bedeutet

Die Mietpreisbremse begrenzt in angespannten Wohnungsmärkten die Neuvertragsmiete auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt die Vergleichsmiete bei 12 Euro pro Quadratmeter, sind also höchstens 13,20 Euro erlaubt. Braucht deine Kalkulation hingegen 14,50 Euro, fehlen bei 80 Quadratmetern 104 Euro im Monat oder 1.248 Euro im Jahr. Bei 400.000 Euro Kaufpreis kostet dich das rund 0,31 Prozentpunkte Nettomietrendite – Jahr für Jahr, solange die Regel gilt.

Die Formel für die Nettomietrendite stimmt also. Sie zeigt aber nur, was die Immobilie erwirtschaftet, nicht, was dir nach Steuer, Regulierung und Inflation bleibt. Wer ehrlich rechnet, braucht deshalb immer alle vier Kennzahlen.

Fünf Kostentreiber, die deine Mietrendite in Deutschland strukturell drücken

Die niedrige Mietrendite in Deutschland ist kein Rechenfehler, sondern das Ergebnis struktureller Entwicklungen. Fünf Faktoren lassen sich mit Daten belegen.

1. Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Laut Haus & Grund stiegen die Kaufpreise zwischen 2014 und 2024 um 55 %, die Mieten hingegen nur um 17 %. Eine Wohnung, die 2014 für 200.000 Euro bei 800 Euro Monatsmiete 4,8 % brutto brachte, kostet heute rund 310.000 Euro bei etwa 936 Euro Miete. Die Bruttorendite sinkt damit auf 3,6 %.

2. Grundsteuerreform 2025

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Eine Auswertung von Haus & Grund vom April 2025 zeigt, dass rund 80 % der Eigentümer nun mehr zahlen, im Durchschnitt mehr als doppelt so viel. Zwar ist die Grundsteuer umlagefähig. Dennoch erhöht sie die Warmmiete, verengt damit deinen Spielraum bei der Kaltmiete und trifft dich bei Leerstand direkt.

3. Mietpreisbremse bis Ende 2029

Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Kostensteigerungen lassen sich folglich nur begrenzt weitergeben. In Berlin geht die Debatte inzwischen noch weiter, wie der Beitrag zur Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin zeigt.

4. Sanierungspflichten durch die EU-Gebäuderichtlinie

Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie 2024/1275) verpflichtet die Mitgliedstaaten zu schrittweisen energetischen Sanierungen des Gebäudebestands. Für ein durchschnittliches Objekt werden Kosten von 80.000 bis 150.000 Euro genannt. Steigt der Kapitaleinsatz unserer Beispielwohnung anteilig um nur 30.000 Euro, fällt die Nettorendite von 2,82 % auf rund 2,6 %. Details zur Sanierungspflicht für Immobilien findest du im entsprechenden Beitrag.

5. Zinsen über der Nettorendite

Mit rund 4,1 % liegen die Bauzinsen im Oktober 2026 deutlich über der typischen Nettorendite von 2,5 bis 3,5 %. Der Hebel arbeitet deshalb für die meisten fremdfinanzierten Neukäufe negativ. Hinzu kommen weitere laufende Pflichten und Kosten für Vermieter 2026, von Rauchwarnmeldern bis zur Heizungsprüfung.

Fallstudie: Drei Wohnungen in München, eine neue Rechnung

Ein typisches Mandanten-Szenario zeigt, was eine ehrliche Renditerechnung auslöst (anonymisiert, Zahlen gerundet). Entscheidend war nicht eine Steuerersparnis, sondern eine zweite Option.

Ausgangslage: Ein Unternehmer aus München, Mitte fünfzig, hielt drei vermietete Eigentumswohnungen mit zusammen rund 2,4 Millionen Euro Marktwert. Die Bruttorendite lag bei 3,1 %. Nach nicht umlagefähigen Kosten, einer anstehenden Fassadensanierung und Einkommensteuer blieben unter 1,5 % übrig. Gleichzeitig war sein gesamtes Vermögen in einem einzigen Rechtsraum gebunden.

Entscheidung: Wir haben jede Wohnung nach den vier Kennzahlen dieses Artikels durchgerechnet. Daraufhin verkaufte er die Wohnung mit der schlechtesten Nettorendite. Zwei Wohnungen behielt er. Anschließend erwarb er ein Grundstück in Freeport auf Grand Bahama und plante dort ein kleines Projekt.

Ergebnis: Nach rund einem Jahr stand eine Home Owner’s Residence Card, sein Lebensmittelpunkt blieb in Deutschland. Seine deutsche Steuerpflicht besteht folglich unverändert fort. Geändert hat sich die Struktur: Ein Teil des Vermögens liegt jetzt außerhalb der EU, in US-Dollar-naher Währung und im Common Law. Sein Satz im letzten Gespräch: „Ich habe nicht weniger Risiko. Ich habe weniger Abhängigkeit.“ Diese Logik beschreibe ich ausführlicher unter dem Stichwort Heimatmarkt-Falle bei Immobilien.

Warum EU und Schweiz keine Lösung für niedrige Mietrenditen sind

Ein Wechsel in ein anderes EU-Land oder in die Schweiz löst das Renditeproblem nicht, weil Regulierung, Steuerdichte und politische Richtung dort sehr ähnlich sind. Innerhalb der EU wechselst du das Zimmer, nicht das Haus.

Dieselbe Gebäuderichtlinie gilt überall

Die EPBD 2024/1275 gilt in allen 27 Mitgliedstaaten. Sanierungspflichten treffen eine Wohnung in Lissabon oder Palma folglich genauso wie eine Wohnung in Köln.

Investorenprogramme werden geschlossen

Portugal hat Immobilien 2023 aus dem Golden Visa gestrichen, Spanien hat sein Golden Visa im April 2025 beendet. Irland und die Niederlande haben ihre Programme 2023 und 2024 eingestellt. Der EuGH hat zudem im April 2025 das maltesische Staatsbürgerschaftsprogramm gekippt. Die Richtung ist eindeutig.

Sonderregime laufen aus

Das portugiesische NHR-Regime wurde 2024 für Neuzuzügler beendet. In Großbritannien ist der Non-Dom-Status seit dem 6. April 2025 abgeschafft. Wer auf Sonderregime innerhalb Europas setzt, plant folglich auf Zeit. Wie sich der Kauf auf Mallorca steuerlich auswirkt, kenne ich aus eigener Erfahrung mit meinem früheren Büro in Santa Ponsa.

Die Schweiz besteuert Vermögen

Die Schweiz erhebt kantonale Vermögensteuern auf das weltweite Nettovermögen. Die Debatte um die JUSO-Initiative 2025 hat zudem gezeigt, dass auch dort Vermögen politisch zur Diskussion steht. Gleichzeitig vernetzen CRS und DAC die Steuerbehörden, und die europäische Geldwäschebehörde AMLA arbeitet seit 2025 in Frankfurt.

Die valide Alternative: Ein Plan B außerhalb der EU mit Immobilie als Anker

Die einzige strukturelle Antwort auf sinkende Mietrenditen und steigende Regulierung ist eine Wohnsitz-Option außerhalb der EU – rechtlich sauber, steuerneutral am Zielort und ohne Umzugszwang. Ich nenne das „Auswandern ohne auszuwandern“.

Das Referenzmodell sind für mich die Bahamas mit drei Säulen. Sicherheit: greifbares Eigentum im Common Law, Bahama-Dollar 1:1 an den US-Dollar gekoppelt. Escape: laut Bahamas Investment Authority 0 % Einkommensteuer, 0 % Kapitalertragsteuer, 0 % Erbschaftsteuer und keine Vermögensteuer. Anker: ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht in unmittelbarer Nähe zum US-Markt, ohne US-Steuerresident zu werden. Eine Florida-Immobilie gibt dir hingegen keine US-Residenz, wie der Beitrag zur Rendite einer Florida-Ferienwohnung zeigt.

Home Owner’s Residence Card und Economic Permanent Residency

Die Home Owner’s Residence Card setzt keine gesetzliche Mindestinvestition voraus; der Erwerb einer Wohnimmobilie qualifiziert. Sie wird jährlich erneuert und verlangt keinen Mindestaufenthalt. Die Economic Permanent Residency nach dem Immigration Act ist hingegen dauerhaft gültig. Option A verlangt mindestens 1.000.000 USD in Wohnimmobilien bei 3 bis 9 Monaten Bearbeitung, Option B als Fast Track mindestens 2.500.000 USD bei 21 bis 45 Tagen. Die Antragskosten betragen 15.000 BSD einmalig plus 1.000 BSD jährlich. Alle Voraussetzungen fasst der Beitrag zu den Voraussetzungen der Bahamas Permanent Residency zusammen.

Mietrendite berechnen auf Grand Bahama: Andere Eingangswerte

Auf Grand Bahama rechnest du mit denselben vier Kennzahlen – allerdings mit anderen Eingangswerten. Das Hawksbill Creek Agreement erlaubt in der Freeport-Zone bis 2054 unter anderem die zollfreie Einfuhr von Baumaterial. Die Neubauten der CPH Investment Group entstehen deshalb nach unseren Kalkulationen 30 bis 40 % unter Marktwert, die Mietrendite liegt illustrativ bei rund 8 % pro Jahr. Wie ich solche Projekte aufsetze, zeigt der Beitrag zu Build-to-Rent auf den Bahamas, ein aktuelles Beispiel ist ALMA Residences in Freeport.

Wichtig für die Einordnung: Solange dein Wohnsitz und Lebensmittelpunkt in Deutschland liegen, bleibt deine deutsche Steuerpflicht bestehen – auch für Mieteinnahmen auf den Bahamas. Steuerneutral heißt deshalb: Am Zielort entsteht keine neue Steuerlast. Was das für dich konkret bedeutet, prüft dein Steuerberater. Den rechtlichen Rahmen klärt der bahamaische Immigration Attorney. Mehr zu den Grundlagen findest du unter Bahamas Steuern und auf der Seite Plan B mit zweiter Residenz über Immobilien.

Die fünf größten Fehler beim Mietrendite berechnen

Beim Mietrendite berechnen entstehen die meisten Fehler nicht durch falsche Mathematik, sondern durch fehlende Positionen. Diese fünf Fehler sehe ich bei Mandanten am häufigsten.

1. Kaufnebenkosten weglassen. Wer nur durch den Kaufpreis teilt, rechnet die Rendite um bis zu einen halben Prozentpunkt schön. Gegenmaßnahme: beim Mietrendite berechnen immer die Gesamtinvestition als Nenner verwenden.
2. Grundsteuer und Hausgeld verwechseln. Die Grundsteuer ist umlagefähig, die Verwaltung und die Rücklage im Hausgeld hingegen nicht. Gegenmaßnahme: die Hausgeldabrechnung Zeile für Zeile in umlagefähig und nicht umlagefähig trennen.
3. Instandhaltung nach Bauchgefühl ansetzen. Ein Euro pro Quadratmeter und Monat reicht bei älteren Gebäuden selten. Gegenmaßnahme: mindestens die Werte der II. BV, besser 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter und Jahr, plus Rückstellung für Sanierungspflichten.
4. Mit dem Zins von gestern rechnen. Eine Kalkulation mit 1 % Bauzins ergibt eine Eigenkapitalrendite, die es heute nicht mehr gibt. Gegenmaßnahme: den aktuellen Zins und eine Anschlussfinanzierung mit Sicherheitsaufschlag einsetzen.
5. Innerhalb der EU umziehen und es Plan B nennen. Eine Wohnung in Portugal oder Spanien unterliegt denselben EU-Regeln. Gegenmaßnahme: die Option bewusst außerhalb des EU-Rechtsraums aufbauen, wie im Beitrag zur Immobilien-Diversifikation im Ausland beschrieben.

Fazit: Die Formel stimmt – das System dahinter nicht

Wer die Mietrendite berechnen will, braucht vier Zahlen: brutto, netto, Eigenkapitalrendite und nach Steuern. In unserem Beispiel werden aus 4,0 % brutto 2,82 % netto und 2,23 % nach Steuern. Mit 80 % Finanzierung zu 4,1 % ist das Ergebnis vor Steuern sogar negativ.

Der Mangel ist kein Betriebsunfall. Er ist die Richtung. Kaufpreise steigen schneller als Mieten, die Mietpreisbremse läuft bis 2029, die Gebäuderichtlinie verlangt Kapital, und die Einkommensteuer nimmt bis zu 44,31 % des Überschusses. Folglich lässt sich die Rendite in Deutschland kaum noch durch bessere Objektauswahl retten.

Die Frage ist deshalb nicht, ob du eine Option außerhalb brauchst – sondern ob sie steht, bevor du sie brauchst. Der wahre Luxus ist nicht Besitz. Es sind Optionen. Ich bin diesen Weg selbst gegangen. Dreimal. Meine Erfahrungen aus Freeport habe ich in meinem Buch „Auswandern Bahamas“ aufgeschrieben, weitere Grundlagen findest du auf der Seite Auswandern Bahamas.