Ich sitze auf Grand Bahama, 20 Minuten Flugzeit von Miami entfernt. Vor mir das türkisfarbene Meer, hinter mir die Baustelle meines neuesten Projekts – Alma Residences. Hier zahle ich 0% Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. 0% Kapitalertragsteuer auf den späteren Verkauf. Und 0% Erbschaftsteuer, wenn ich das Ganze eines Tages weitergebe. Aber das ist nicht der Grund, warum ich hier bin.
Der Grund sitzt in meinem Postfach: eine Mail von einem deutschen Bauunternehmer, der seit 18 Jahren vermietet. Drei Wohnungen in München, eine in Hamburg. Kaufpreise zusammen 2,1 Millionen Euro. Seine Frage: „Christoph, warum arbeite ich eigentlich noch? Nach allen Steuern und Umlagen bleibt weniger übrig als auf einem Sparbuch.
Ich kenne diese Frage. Ich habe sie mir selbst gestellt. Dreimal. Und dreimal bin ich gegangen. Aber was die meisten nicht wissen: Das Problem ist nicht die Immobilie. Es ist das System drumherum.
Was Vermieter über Immobilien Steuern wissen sollten – die Grundlagen
Die meisten Vermieter rechnen so: Mieteinnahmen minus Kaufpreis-AfA minus Instandhaltung gleich Gewinn. Dann Einkommensteuer drauf, fertig. Diese Rechnung stimmt. Allerdings nur auf dem Papier.
In der Realität kommen fünf weitere Positionen dazu, die niemand in der Excel-Tabelle hatte: Grundsteuer (seit 2025 neu berechnet, Anstieg bis +119%), Grunderwerbsteuer beim Kauf (bis 6,5%), Sanierungspflichten aus der EU-Gebäuderichtlinie (80.000–150.000 EUR pro Objekt bis 2033), Mietpreisbremse (begrenzt Einnahmen bis 2029), und die schleichende Entwertung durch Kaufpreis-Miet-Schere (Kaufpreise +55% seit 2014, Mieten nur +17%).
Das Ergebnis: 48,4% aller Vermieter in Deutschland erwirtschaften nach Steuern und Kosten keinen Gewinn mehr. Das ist kein Einzelfall. Das ist die Mehrheit. Und es wird strukturell schlimmer.
Die 7 versteckten Steuerfallen für Vermieter – mit Zahlen aus 2026
1. Grundsteuer-Schock: 79% zahlen mehr, Maximalfall +119%
Die neue Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 nach neuen Regeln erhoben. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums war die Reform in den Ländern mit Bundesmodell insgesamt weitgehend aufkommensneutral. Für das einzelne Objekt kann sich die Belastung trotzdem deutlich verändern. Entscheidend sind das jeweilige Landesmodell, der Grundsteuerwert und der kommunale Hebesatz. Soweit Mietvertrag und Betriebskostenrecht es zulassen, kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden. Dann steigt jedoch die Warmmiete – und damit der wirtschaftliche Druck auf das Mietverhältnis.
2. Grunderwerbsteuer: Der sofortige Kapitalabfluss
Bevor du den ersten Euro Miete siehst, wird beim Kauf die Grunderwerbsteuer fällig. Der gesetzliche Basissatz nach § 11 GrEStG beträgt 3,5 Prozent; der tatsächlich geltende Satz hängt jedoch vom Bundesland ab. Diese Kosten kannst du nicht einfach sofort vollständig als Werbungskosten abziehen. Soweit die Erwerbsnebenkosten auf das Gebäude entfallen, erhöhen sie grundsätzlich dessen AfA-Bemessungsgrundlage. Der Anteil für Grund und Boden ist dagegen nicht abschreibbar.
3. Einkommensteuer: Was wirklich besteuert wird
Ein häufiger Fehler: Vermieter schauen nur auf den Cashflow auf dem Konto. Das Finanzamt ermittelt dagegen deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Deine Mieteinnahmen einschließlich vereinnahmter Umlagen werden den zulässigen Werbungskosten gegenübergestellt. Dazu gehören beispielsweise objektbezogene Schuldzinsen, Verwaltung, Gebäude-AfA und bestimmte Erhaltungsaufwendungen – aber nicht die Tilgung. Deshalb können positiver Cashflow und steuerlicher Überschuss deutlich voneinander abweichen.
4. Gebäude-AfA: Der Boden ist wertlos (fürs Finanzamt)
Du kaufst eine Wohnung für 500.000 Euro. Trotzdem kannst du nicht automatisch den gesamten Kaufpreis abschreiben. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab; nur der Gebäudeanteil gehört in die AfA-Bemessungsgrundlage. Wenn von den 500.000 Euro beispielsweise nur 300.000 Euro auf das Gebäude entfallen, wird die Abschreibung aus diesen 300.000 Euro berechnet. Für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude sieht § 7 EStG bei der linearen AfA grundsätzlich 3 Prozent pro Jahr vor.
5. Die 15-Prozent-Falle bei Renovierungen
Du kaufst ein Objekt und willst es aufwerten, um eine bessere Miete zu erzielen. In den ersten drei Jahren musst du die 15-Prozent-Grenze des § 6 EStG im Blick behalten. Übersteigen bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen folgen eigenen Regeln. Statt eines sofortigen Abzugs werden die erfassten Kosten dann grundsätzlich über die Gebäude-AfA verteilt.
6. Mietpreisbremse: Der Deckel auf deinen Einnahmen
Während deine Kosten für Instandhaltung, Zinsen und Steuern steigen, kann die Einnahmenseite reguliert sein. In Gebieten, die das jeweilige Bundesland als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, darf die Miete bei Neuvermietung nach § 556d BGB grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die entsprechenden Landesverordnungen können nach derzeitiger Rechtslage längstens bis Ende 2029 gelten.
7. Die Zehnjahresfrist beim Verkauf
Wenn du die Immobilie nach einigen Jahren mit Gewinn verkaufen willst, wird § 23 EStG relevant. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Ausnahmen gelten insbesondere bei ausschließlicher Eigennutzung oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für reine Kapitalanleger heißt das: Ein Verkauf ist jederzeit möglich. Wer den Gewinn im Privatvermögen nach dieser Regel steuerfrei realisieren möchte, muss grundsätzlich den Ablauf der Zehnjahresfrist abwarten.
Du kannst dir das Wissen selbst über Jahre aneignen – oder wir kürzen den Weg ab. In 60 Minuten bauen wir das Fundament für deinen Plan B.
